Статьи

Если недвижимость находится в обременении, то собственник может проживать в квартире, но вот продать или подарить имущество, без официального одобрения лиц, которые это обременение наложили, ему не удастся.

Обременения могут быть наложены как по инициативе собственника, например, залог имущества, так и без его согласия, например, арест имущества. Для покупателя прежде всего важно знать, что покупая недвижимость, при переходе права собственности покупатель вместе с квартирой берет на себя и все обязательства по обременениям, независимо от того, был ли установлен подобный факт до покупки или нет. В худшем случае сделку и вовсе могут признать недействительной. Тогда можно не только лишиться квадратных метров, но и долго ждать возврата уплаченных денежных средств.

Первичная проверка на обременения

Некоторые обременения можно вычислить довольно просто. Для этого необходимо сделать запрос в Росреестр. Процедура бесплатная, а заявку можно подать онлайн.

Но 100% гарантии, что ограничения прав собственности отсутствуют, выписка не даст. Для этого есть несколько причин. Во-первых, в Росреестре фиксируются не все обременения. Во-вторых, информация там обновляется не часто, поэтому велика вероятность упустить недавно наложенное ограничение. В-третьих, база Росреестр был организована всего 2 года назад, путем слияния двух других баз. Во время объединения данных не удалось избежать технических ошибок, что повлекло за собой попадание некорректной информации в выписки.

Какие обременения регистрируются в Росреестре

• Залог квартиры при кредитовании, например, договор ипотеки;
• Рассрочка, в случаях, когда квартира оформляется на покупателя, но остается в залоге у продавца до полной выплаты;
• Долгосрочный договор аренды или безвозмездного пользования. Только в тех случаях, когда договор был зарегистрирован в Росреестре;
• Договор доверительного управления, в частности, оформляемый опекуном в интересах подопечного;
• Договор пожизненного содержания с иждивением;
• Запрет на совершение регистрационных действий с квартирой, например, на время ведения следствия;
• Наложение ареста на квартиру по решению суда.

При наличии одного из подобных обременений провести регистрацию перехода права собственности через Росреестр не удастся. В таких сделках обязательно потребуется согласие физических или юридических лиц наложивших ограничение.

Обременения, которые не фиксируются в Росреестре

• Аренда квартиры на срок менее года;
• Право супруга на нажитое в браке имущество, в случаях, когда недвижимость оформлена только на одного из супругов;
• Право наследования
• Право преимущественной покупки доли квартиры, когда долю имущества продают без согласия других собственников;
• Недвижимость является объектом исторического наследия;
• Право пользования недвижимым имуществом, которые не находится в собственности.

Подобных обременений граждане боятся больше всего. Никто не хочет купить квартиру, а спустя некоторое время обнаружить, что есть еще лица, которые претендуют на жилье в равных, а то и преимущественных правах.

Отсутствие возможности проверки на такие обременения в Росреестре не означает, что их невозможно выявить. Но времени на их поиск у неопытных покупателей уйдет много. Например, для получения информации о прописанных на жилплощади лицах, можно запросить выписку из домовой книги. Однако сделать это могут только собственники или зарегистрированные в квартире граждане. Поэтому их отказ может свидетельствовать о возможных неправомерных действиях.

Узнать о наличии супруга и его праве на имущество уже сложнее. Здесь необходимо учитывать не только текущее семейное положение, но и статус гражданина на момент приобретения недвижимости. Для начала можно проверить отметки о браке в паспорте. Если по документу достоверную информацию получить не удалось, или возникают сомнения, то необходимо запросить Заявление о гражданском состоянии, заверенное нотариально. Так продавец официально подтверждает отсутствие возможной совместной собственности.

Если во время проверки удалось обнаружить наличие бывшего или нынешнего супруга, то обязательно требуется документ, который подтвердит отсутствие прав на квартиру. Это может быть брачный контракт, нотариально заверенное согласие на сделку и так далее. Чтобы определить полный перечень документов потребуется консультация юриста.

Риск в сделках с недвижимостью не может быть оправдан!

Обременения, не зарегистрированные в Росреестре являются наиболее опасными. Так как для их обнаружения нет пошаговой инструкции, а порядок действий полностью зависит от ситуации. Поэтому, чтобы удостовериться в отсутствии рисков требуется большой опыт.