1."Гарантированный доход"
То, что обещают как гарантированный доход, — это сумма, которую платит арендатор. Но на руки вы получите меньше. Почему так:
— управляющая компания удерживает около 15%,
— нужно платить коммуналку и налоги,
— бывают комиссии за перевод денег.
Итог: из обещанных 50 тысяч реально может остаться около 30.
2. Налоги
С 1 сентября сдавать апартаменты напрямую больше нельзя — только через аккредитованную управляющую компанию. Объявления на Авито или Циан собственник не сможет разместить. При продаже апартаментов налог считается со всей суммы сделки. Вы считаетесь предпринимателем. Доход до 2,4 млн ₽ — налог 13%. 2,4−5 млн ₽ — налог 15%. Свыше 5 млн ₽ — налог 18%. Самостоятельная сдача запрещена. Если обходить закон, арендаторам могут перекрыть доступ к сервисам вроде спортзала или коворкинга.
3. Если покупаете «для себя»
Апартаменты — нежилые помещения. Прописка в них невозможна. Строительные нормы для нежилых объектов проще: застройщик не обязан учитывать солнце, расстояние между домами, школы, садики. Поэтому строить апартаменты дешевле. Закон о тишине не действует: если соседи шумят, пожаловаться некуда. Управляющая компания не обслуживает собственников — только арендаторов.
4. Дополнительные расходы
Налог на имущество выше, чем у квартир: 0,5−2% от кадастровой стоимости. В 2025 году оценки выросли — платить нужно больше. Коммунальные платежи тоже выше на 15−20%, как для нежилых помещений. Электричество может быть по повышенному тарифу. При продаже имущественный вычет всего 250 000 ₽ (для квартир — 1 млн ₽).
Совет для инвесторов
Проверяйте управляющую компанию: аккредитация и репутация.
Внимательно читайте договор: условия сдачи, штрафы, комиссии.
Считайте реальную доходность: сколько останется после налогов и расходов.
