Статьи

При залоге по ипотеке

Нередки случаи, когда квартиру, приобретенную через ипотеку и по-прежнему находящуюся у банка в залоге, решают продать. Но без согласия банка продать такое жилье нельзя. В этом случае есть два варианта выхода из ситуации: переоформить ипотеку продавца на покупателя квартиры, чтобы уже он сам выплачивал ипотечный кредит, или досрочно погасить ипотеку с помощью задатка и тем самым снять обременение.

Подобные сделки с квартирами в ипотеке для рынка недвижимости — регулярное явление. И обычно не возникает никаких проблем при заключении таких сделок. Но есть риск того, что владелец квартиры погасит ипотечный кредит средствами покупателя и в дальнейшем окажется от сделки. В таком случае через суд можно обязать владельца жилья вернуть деньги покупателя. Однако если деньги уже потрачены, то владелец будет возвращать их частями, что может занять достаточно много времени.
 

Договор ренты

Рента представляет собой сделку, по которой объект недвижимости передается владельцем жилья (чаще всего пожилым, которому нужен уход) другому человеку, который будет содержать владельца недвижимости до самой его смерти. В этом случае квартира получает обременение. И продать объект недвижимости без письменного и нотариально заверенного согласия владельца невозможно, пока не прекратится действие договора ренты.

Однако договор ренты с согласия собственника можно перезаключить на совершенного другого человека, желающего купить эту недвижимость. При этом возможный покупатель должен быть осведомлен, что квартира имеет обременение. В таком случае покупатель становится не только собственником недвижимости, но и рентодателем, несущим обязательства по содержанию бывшего владельца жилья. Однако подобные сделки крайне редкие. 

Но бывают и случаи, когда рентодатели из корыстных целей пытаются продать квартиру без согласия получателя ренты. Поэтому чтобы избежать возможных неприятностей, лучше отказаться от приобретения квартиры, обремененной рентой.
 

Арест квартиры

Если на квартиру наложен арест, то становится невозможным проводить какие-либо юридические действия с этой недвижимостью. Такое жилье нельзя продать, сдать в аренду, подарить и даже завещать. Найти данные об аресте можно из ЕГРН, кроме того этот арест не удастся скрыть от регистрационных органов. 

Причиной ареста объекта недвижимости может быть то, что  он стал предметом судебных разбирательств (например, при разводе или разделе наследства) или потому что владелец жилья имеет большие долги. Но помимо наложения ареста на жилье, суд может и снять этот арест. В таком случае эту недвижимость можно продать.
 

Аренда квартиры

К еще одному типу обременения относится и продаваемое жилье, которое сдается в аренду, при этом срок действия договора аренды еще не закончился. А значит нет возможности выселить арендаторов. В случае, если арендный договор был зарегистрирован в Росреестре, то в нем будет содержать пометка, что жилье сдано. Но владелец имеет право снять обременение с квартиры, если досрочно расторгнет арендный договор и выполнит все требования расторжения, указанные в договоре.

Как вариант, покупатель может приобрести объект недвижимости вместе с арендаторами, перезаключив на себя договор аренды, и продолжив сдавать это жилье. При таком раскладе новый собственник квартиры берет на себя все обязательства по предоставлению жилой площади и при этом обременение сохраняется дальше.
 

Скрытые обременения

Перечисленные выше виды обременений можно без проблем вычислить даже в том случае, когда продавец о них умолчал. Достаточно обратиться за выпиской из ЕГРН, чтобы найти эту информацию по интересующей квартире.

Но существуют обременения, которые трудно выявить сразу, потому что в выписке из ЕГРН их нет и нужно тщательно изучать прочие документы по квартире. Одним из вариантов такого обременения может быть ситуация, когда в объекте недвижимости зарегистрирован человек, отказавшийся от приватизации. В этом случае он на законных основаниях может пользоваться этой квартирой. Либо же есть завещание, по которому другой человек имеет право проживать в этой квартире, а значит, выселить его не получится, даже если произошла смена владельца жилья. 

Еще одни вариантом неявного обременения может быть ситуация, когда квартира была куплена с помощью материнского капитала. Потому что по закону после выплаты стоимости квартиры необходимо выделить долю каждому из детей в семье, использовавшей материнский капитал. Лишь после этого можно продавать квартиру. Но в этом случае нужно получать разрешение от органов опеки и попечительства. Однако если детям не выделили доли и скрыли от покупателя то, что использовали материнский капитал, в дальнейшем сделку признают недействительной. И помимо отмены сделки возникнут трудности с возвратом денег, особенно если их уже успели потратить собственники квартиры.
 

Что делать с такими обременениями

Чтобы не попасть в неприятности из-за неочевидных обременений, следует запросить у продавца квартиры дополнительные документы и данные. Так, в домовой книге можно найти информацию обо всех зарегистрированных в квартире гражданах. Помимо этого в договоре купли-продажи следует прописать требование снять с регистрационного учета всех лиц, проживающих в этом жилье.

При наличии среди документов продавца свидетельства о наследстве, следует узнать, имеются ли у продаваемой квартиры обременения в виде лиц, которые по завещательному отказу имеют право проживать на этой жилой площади.

А чтобы проверить факт о том, что в момент продажи квартиры не были нарушены права несовершеннолетних детей владельца, необходимо запросить у продавца справку из Пенсионного фонда, чтобы узнать об остатке средств на сертификате на маткапитал.

Прежде чем соглашаться на сделку купли-продажи квартиры, следует досконально изучить необходимые документы, чтобы избежать трудностей из-за обременений. А если у вас остались вопросы или нужна помощь в выборе и покупке жилья, вы можете обратиться к специалистам ДОКТОР КЛЮЧ.