Статьи

Проверка юридической чистоты квартиры

Как можно проверить юридическую чистоту интересующей квартиры? Что нужно учитывать до заключения сделки?


Если вы решились купить жилье, то, прежде всего, нужно провести тщательную юридическую проверку выбранной квартиры. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем обезопасить себя и свою недвижимость от посягательств со стороны третьих лиц. Если же сделка совершается через агентство недвижимости, то оно должно в обязательном порядке провести всю необходимую юридическую проверку квартиры.

Однако если вы собираетесь самостоятельно заключать договор без риелтора, то вам следует для начала научиться разбираться в документах, а также быть осведомленным о том, что нужно для передачи права собственности.

Проверка документов

При покупке квартиры как с помощью риелтора, так и самостоятельно, необходимо иметь хотя бы элементарными юридическими знаниями, причем это касается не только покупателя, но и продавца квартиры. И перед тем как подписать договор и передать денежные средства, нужно собрать все документы, которые потребуются для сделки. 

В первую очередь следует провести проверку документов, которые подтверждают наличие права собственности продавца на конкретную квартиру. В качестве основного такого документа выступает свидетельство о праве собственности. Кроме того, в любом свидетельстве должны быть указаны ссылки на документы, на основе которых была проведена регистрация права за человеком.

Как правило, в роли таких правоустанавливающих документов выступает договора купли-продажи, мены или дарения. Важно убедиться, что на оборотной стороне подобного договора присутствует синяя печать ФРС. Если же печать отсутствует, то сделку нельзя будет заключить. Договор, так же как и свидетельство, должны быть сданы в ФРС для проведения регистрации сделки. 
 

Проверка паспорта продавца

Важно убедиться, что паспортные данные, которые отмечены в договоре и свидетельстве, полностью совпадают с данными официального документа, который подтверждает личность. В случае смены паспорта все прежние данные можно найти на последней странице нового паспорта. Желательно сделать копию паспорта продавца, чтобы потом лично проверить подлинность паспорта с помощью официального сайта миграционной службы. 
 

Проверка свидетельства о собственности на жилье

В идеале стоит ознакомиться с подлинником свидетельства о регистрации собственности. Такой документ должен быть сделан на гербовой бумаге без каких-либо дефектов, подчисток или исправлений, а также на нем должен быть указан номер. В свидетельстве должна быть информация о правообладателе, его паспортные данные, а также адрес и точная площадь продаваемой квартиры. Помимо этого в свидетельстве должны присутствовать сведения об ограничениях и обременениях, если они имеются.  

Проверка наличия обременений и арестов

Прежде чем заключить договор, следует проверить, нет ли у квартиры каких-либо обременений (а именно залога, аренды либо ареста). Всю актуальную информацию вы можете найти лишь в выписке из ЕГРН. 

А для того, чтобы заказать выписку в бумажном формате, вы можете обратиться в ФРС либо МФЦ. Если же вам дорого ваше время, то можно обраться к риелтору, который сделает это за вас. Если же вам будет достаточно справки в электронном виде, то вы можете запросить ее на сайте Росреестра.  
 

Кадастровый паспорт

Для того чтобы зарегистрировать право собственности, потребуется в обязательном порядке как кадастровый, так и технический паспорт. Если же какого-то из этих паспортов нет, то продавец должен будет его сделать. Также желательно самостоятельно провести проверку соответствия данным паспорта и реальным расположениям окон и стен. В случае наличия перепланировки нужно убедиться, что они внесены в документ. Если же перепланировка не отмечена, то продавец обязан обновить этот документ. 

Согласие супруга

Если вы покупаете квартиру у собственника, состоящего в браке, то нужно в обязательном порядке получить согласие от его супруга или супруги. Причем это согласие должно быть подтверждено в письменном виде. Такой документ составляется и заверяется непосредственно через нотариуса. Если же вы не получите согласия супруга продавца, то в МФЦ или ФРС вам могут отказать в принятии документов для регистрации права. 

Проверка жилья в Росреестре

Прежде чем купить квартиру, следует самостоятельно ее проверить. В прежние времена для такой проверки нужно было идти в регистрационную службу для того, чтобы заказать выписку из ЕГРН. Однако теперь это можно сделать и с помощью Интернета. Достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, на котором в разделе «Физическим лицам» можно заказать выписку из ЕГРН, в которой будет указана вся история конкретной квартиры. Важно знать, что стоит быть осторожным с квартирой, которая часто перепродавалась.  

Перед тем как подписать договор и передать денежные средства, нужно собрать все документы, которые потребуются для сделки.

Прописка посторонних лиц

Следует знать, что если в квартире прописаны люди, то они могут на законных основаниях проживать в квартире. Поэтому важно убедиться, что продавец выписал всех жильцов еще до совершения сделки. Тем не менее, стоит знать, что есть несколько категорий людей, которые впоследствии могут появиться и заявить о своем праве жить в данной квартире. К ним относятся:

  • лица, проходящие срочную службу
  • лица, которые проходили лечение и были временно выписаны в психоневрологический диспансер
  • лица, которые были осуждены и временно выписаны в места изоляции
  • пенсионеры, которые временно проживают в домах престарелых
  • несовершеннолетние дети, которые проживают в воспитательных учреждениях. 

И чтобы обнаружить наличие подобных категорий людей, следует запросить у продавца расширенную справку, которую делают в паспортной службе. Кроме того, данные об отсутствии посторонних лиц, прописанных в квартире, должна быть указана в договоре купли-продажи жилья. 
 

Проверка долгов по квартире

Прежде чем заключить договор купли-продажи стоит также попросить продавца предъявить справку из ЖЭК о том, что нет никаких задолженностей по электричеству, водоснабжению, газу и другим услугам. Причем данная справка должна быть свежей, а оплата всех коммунальных платежей должна быть проведена продавцом вплоть до последнего месяца. Иначе все долги по коммунальным услугам придется платить уже вам.   

В случае покупки жилья в элитном доме следует проверить наличие долгов за различные дополнительные услуги (оплата охраны, консьержа, домофона и прочие), которые являются для конкретного дома обязательными. Если же продавец не может оплатить задолженности, то это может сделать покупатель, но только если это пойдет в счет снижения стоимости за квартиру. А сведения о том, что по квартире нет никаких задолженностей, должны быть указаны в договоре купли-продажи. 
 

Вопрос наследства

Нужно быть осторожными с квартирами, которые были оформлены по наследству. Поскольку в дальнейшем может выясниться, что есть и другие наследники. И даже если прошли три года, то наследник может через суд добиться получения квартиры, сославшись на особые основания уважительности пропуска данного срока. 

Поэтому нужно вместе с продавцом обратиться к нотариусу для получения свидетельства о праве на наследство, а также сделать запрос на получение справки о том, что других наследников нет либо о том, что они отказываются от наследства. 
 

Читайте также
Статьи

Купить первую квартиру своим детям. Как родителям не ошибиться с…

На что обычно обращают внимание родители при покупке недвижимости своим детям.
Статьи

На какую сторону света должны выходить окна квартиры?

Какие квартиры являются самыми светлыми? Куда должны выходить окна жилья в многоквартирном доме?
Статьи

Как правильно торговаться при покупке жилой недвижимости

Как можно получить скидку при покупке жилья на вторичном рынке? Как и когда можно торговаться при приобретении…
Статьи

Польза материнского капитала при приобретении жилья

Как правильно использовать материнский капитал на покупку жилья? Какие есть плюсы и минусы у покупки квартиру…
Статьи

Потери квадратных метров в квартире

Что может привести к потере квадратных метров квартиры? Что можно сделать, чтобы этого избежать?
Статьи

Этапы оформления дарственной на жилье

Какие есть основные этапы оформления дарственной на недвижимость? Какие факторы нужно учитывать при оформлении…