Статьи

Проверка документов

При покупке квартиры как с помощью риелтора, так и самостоятельно, необходимо иметь хотя бы элементарными юридическими знаниями, причем это касается не только покупателя, но и продавца квартиры. И перед тем как подписать договор и передать денежные средства, нужно собрать все документы, которые потребуются для сделки. 

В первую очередь следует провести проверку документов, которые подтверждают наличие права собственности продавца на конкретную квартиру. В качестве основного такого документа выступает свидетельство о праве собственности. Кроме того, в любом свидетельстве должны быть указаны ссылки на документы, на основе которых была проведена регистрация права за человеком.

Как правило, в роли таких правоустанавливающих документов выступает договора купли-продажи, мены или дарения. Важно убедиться, что на оборотной стороне подобного договора присутствует синяя печать ФРС. Если же печать отсутствует, то сделку нельзя будет заключить. Договор, так же как и свидетельство, должны быть сданы в ФРС для проведения регистрации сделки. 
 

Проверка паспорта продавца

Важно убедиться, что паспортные данные, которые отмечены в договоре и свидетельстве, полностью совпадают с данными официального документа, который подтверждает личность. В случае смены паспорта все прежние данные можно найти на последней странице нового паспорта. Желательно сделать копию паспорта продавца, чтобы потом лично проверить подлинность паспорта с помощью официального сайта миграционной службы. 
 

Проверка свидетельства о собственности на жилье

В идеале стоит ознакомиться с подлинником свидетельства о регистрации собственности. Такой документ должен быть сделан на гербовой бумаге без каких-либо дефектов, подчисток или исправлений, а также на нем должен быть указан номер. В свидетельстве должна быть информация о правообладателе, его паспортные данные, а также адрес и точная площадь продаваемой квартиры. Помимо этого в свидетельстве должны присутствовать сведения об ограничениях и обременениях, если они имеются.  

Проверка наличия обременений и арестов

Прежде чем заключить договор, следует проверить, нет ли у квартиры каких-либо обременений (а именно залога, аренды либо ареста). Всю актуальную информацию вы можете найти лишь в выписке из ЕГРН. 

А для того, чтобы заказать выписку в бумажном формате, вы можете обратиться в ФРС либо МФЦ. Если же вам дорого ваше время, то можно обраться к риелтору, который сделает это за вас. Если же вам будет достаточно справки в электронном виде, то вы можете запросить ее на сайте Росреестра.  
 

Кадастровый паспорт

Для того чтобы зарегистрировать право собственности, потребуется в обязательном порядке как кадастровый, так и технический паспорт. Если же какого-то из этих паспортов нет, то продавец должен будет его сделать. Также желательно самостоятельно провести проверку соответствия данным паспорта и реальным расположениям окон и стен. В случае наличия перепланировки нужно убедиться, что они внесены в документ. Если же перепланировка не отмечена, то продавец обязан обновить этот документ. 

Согласие супруга

Если вы покупаете квартиру у собственника, состоящего в браке, то нужно в обязательном порядке получить согласие от его супруга или супруги. Причем это согласие должно быть подтверждено в письменном виде. Такой документ составляется и заверяется непосредственно через нотариуса. Если же вы не получите согласия супруга продавца, то в МФЦ или ФРС вам могут отказать в принятии документов для регистрации права. 

Проверка жилья в Росреестре

Прежде чем купить квартиру, следует самостоятельно ее проверить. В прежние времена для такой проверки нужно было идти в регистрационную службу для того, чтобы заказать выписку из ЕГРН. Однако теперь это можно сделать и с помощью Интернета. Достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, на котором в разделе «Физическим лицам» можно заказать выписку из ЕГРН, в которой будет указана вся история конкретной квартиры. Важно знать, что стоит быть осторожным с квартирой, которая часто перепродавалась.  

Прописка посторонних лиц

Следует знать, что если в квартире прописаны люди, то они могут на законных основаниях проживать в квартире. Поэтому важно убедиться, что продавец выписал всех жильцов еще до совершения сделки. Тем не менее, стоит знать, что есть несколько категорий людей, которые впоследствии могут появиться и заявить о своем праве жить в данной квартире. К ним относятся:

• лица, проходящие срочную службу
• лица, которые проходили лечение и были временно выписаны в психоневрологический диспансер
• лица, которые были осуждены и временно выписаны в места изоляции
• пенсионеры, которые временно проживают в домах престарелых
• несовершеннолетние дети, которые проживают в воспитательных учреждениях. 

И чтобы обнаружить наличие подобных категорий людей, следует запросить у продавца расширенную справку, которую делают в паспортной службе. Кроме того, данные об отсутствии посторонних лиц, прописанных в квартире, должна быть указана в договоре купли-продажи жилья. 
 

Проверка долгов по квартире

Прежде чем заключить договор купли-продажи стоит также попросить продавца предъявить справку из ЖЭК о том, что нет никаких задолженностей по электричеству, водоснабжению, газу и другим услугам. Причем данная справка должна быть свежей, а оплата всех коммунальных платежей должна быть проведена продавцом вплоть до последнего месяца. Иначе все долги по коммунальным услугам придется платить уже вам.   

В случае покупки жилья в элитном доме следует проверить наличие долгов за различные дополнительные услуги (оплата охраны, консьержа, домофона и прочие), которые являются для конкретного дома обязательными. Если же продавец не может оплатить задолженности, то это может сделать покупатель, но только если это пойдет в счет снижения стоимости за квартиру. А сведения о том, что по квартире нет никаких задолженностей, должны быть указаны в договоре купли-продажи. 
 

Вопрос наследства

Нужно быть осторожными с квартирами, которые были оформлены по наследству. Поскольку в дальнейшем может выясниться, что есть и другие наследники. И даже если прошли три года, то наследник может через суд добиться получения квартиры, сославшись на особые основания уважительности пропуска данного срока. 

Поэтому нужно вместе с продавцом обратиться к нотариусу для получения свидетельства о праве на наследство, а также сделать запрос на получение справки о том, что других наследников нет либо о том, что они отказываются от наследства.