Нередки случаи, когда требуется отказаться от ипотечной квартиры — необходимость более просторной квартиры, переезд, развод, невозможность погасить кредит или желание перепродать квартиру с целью получить заработок могут привести заемщика к тому, что ипотечную квартиру нужно продать. Но банки, как правило, не позволяют легко избавиться от жилья в залоге, а многие покупатели и вовсе очень осторожно относятся к покупке ипотечной недвижимости.
В этой статье мы рассмотрим три возможных варианта того, как можно найти нового владельца для жилой недвижимости, находящейся в ипотеке. В каждом из этих вариантов ипотека никуда не исчезает, поэтому ее в любом случае нужно будет погашать, но в каждом из трех случаев это будут разные люди и разные способы.
Вариант 1: Погашение ипотеки продавцом
Ипотечная квартира по факту не является полноценной собственностью покупателя, поэтому она считается квартирой с обременением. Потому что вместе с жильем покупатель получает обременение в виде обязательства по выплате кредита за это жилье. При этом такое обременение не позволяет свободно распоряжаться приобретенным жильем, а значит перед продажей такой квартиры нужно выполнить все обязательства перед банком. Либо найти того, кто возьмет выполнение обязательства на себя.
Вначале хозяин ипотечного жилья находит покупателя. После он запрашивает у покупателя сумму, которая эквивалентна обговоренной стоимости жилья. И после получение денег от покупателя продавец погашает ипотеку в банке, а ипотечная квартира переходит к новому владельцу. Но фактически мало кто из покупателей готов отдать деньги малознакомым людям, поскольку есть страх лишиться и денег, и квартиры.
Однако чтобы избежать возможных рисков, достаточно заключить предварительный договор купли-продажи. В соглашении описывается жилье и оба участника обязуются в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи после снятия обременения с жилья. В предварительном договоре также прописывается срок снятия обременения.
План действий в этом случает такой:
- Покупатель жилья передает банку деньги, составляющие сумму задолженности продавца, которая рассчитывается на конкретную дату.
- Продавец получает от банка закладную и справку о погашении ипотеки.
- В случае, когда продавец смог продать ипотечное жилье по чуть более высокой стоимости, нежели сумма задолженности с процентами, ему нужно заложить разницу между этими суммами в банковскую ячейку либо открыть аккредитив.
- Продавцу необходимо сообщить государству о погашении задолженности, для чего необходимо предоставить в МФЦ справку о погашении и полученную закладную. На протяжении 3 рабочих дней запись об ипотеке будет исключена из госреестра, после чего продавцу предоставят документальное подтверждение.
- После этого заключается основной договор купли-продажи и происходит регистрация перехода прав собственности об продавца к покупателю. Продавец при этом получает деньги из ячейки после предоставления выписки из ЕГРН о передаче права собственности и договора купли-продажи, на котором проставлены отметки Росреестра.
Вариант 2: Погашение ипотеки покупателем
В случае если покупатель отказывается отдавать деньги продавцу, он может самостоятельно закрыть ипотечный кредит за владельца ипотечного жилья. Но даже такой вариант имеет свои риски для покупателя, поскольку владелец может отказаться от переоформления квартиры после снятия банком обременения. Но даже если такое и случается, то суд в такой ситуации принимает сторону покупателя.
План действий при выборе погашения ипотеки покупателем:
- Заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается условие заключения основной сделки, которая состоится лишь тогда, когда продавец получит закладную и снимет обременение.
- Продавец отправляет в банк заявление о полном погашении ипотеки, написав данные покупателя, который выплатит вместо него весь ипотечный кредит.
- После этого покупатель погашает ипотеку хозяина ипотечного жилья, предоставляя в платежном поручении реквизиты ипотечного договора, сумму и другие данные.
- Далее продавец подтверждает снятие обременения через МФЦ, которому передает закладную и справку о погашении ипотеки. На протяжении 3 рабочих дней происходит исключение записи об ипотечном кредите из государственного реестра, после чего продавцу выдают документальное подтверждение.
- Происходит заключение основного договора купли-продажи жилья, после которого производится регистрация перехода права собственности.
Ипотечная квартира по факту не является полноценной собственностью покупателя, поэтому считается квартирой с обременением. Потому что вместе с жильем покупатель получает обременение в виде обязательства по выплате кредита за это жилье.
Ипотечная квартира по факту не является полноценной собственностью покупателя, поэтому считается квартирой с обременением. Потому что вместе с жильем покупатель получает обременение в виде обязательства по выплате кредита за это жилье.
Вариант 3: Переоформление ипотеки на покупателя
В большинстве случаев покупатель не имеет необходимой суммы денег для погашения кредита за выбранную ипотечную квартиру. И в такой ситуации продавец и квартиру, и саму ипотеку по этой квартире. Но в данном случае решающее слово за банком, потому что новый владелец ипотечной квартиры должен быть одобрен банком. И если банк посчитает покупателя надежным плательщиком ипотечного кредита, то сделка может состояться.
Ряд действий, которые нужно сделать для этого варианта:
- Между банком, продавцом и покупателем заключается соглашение о переводе долга по ипотеке на покупателя. После чего покупатель не только становится новым владельцем заложенного жилья, но и берет на себя обязанности плательщика ипотечного кредита. Помимо этого покупателю достаются и штрафы с пенями за просрочки и иные нарушения, которые достались от предыдущего владельца квартиры.
- Затем производится заключение договора купли-продажи ипотечного жилья, который требуется для того, чтобы оформить переход права собственности.
- Покупатель в МФЦ производит регистрацию права собственности на жилье и в записи об ипотечном кредите вносит изменения, касающиеся смены залогодателя.
Но чтобы весь процесс продажи ипотечной жилой недвижимости прошел гладко и быстро, лучше всего доверить это дело профессионалам, обратившись в агентство недвижимости. Поэтому если вам требуется помощь в покупке ипотечной квартиры, вы можете обратиться к специалистам компании ДОКТОР КЛЮЧ.
