Статьи

Приобретение вторичной недвижимости: какие есть нюансы?

Чем выгодна покупка вторичной недвижимости? Какие особенности характерны для вторичного жилья?


Новостройки имеют ряд плюсов, но в тоже время вторичная недвижимость по определенным параметрам оказывается намного выгоднее новостроек. Вторичка уже давно введена в эксплуатацию, имеет зарегистрированных собственников и полностью готова к заселению и проживанию.

Однако и у вторичной недвижимости есть свои особенности, которые нужно учитывать при заключении договора. И в этой статье мы рассмотрим все эти нюансы вторичной недвижимости.

История квартиры

У абсолютно каждой квартиры или дома на рынке вторичной недвижимости был либо один, либо несколько владельцев. Необходимо досконально изучить информацию, касающуюся юридической истории выбранного жилья до того, как вы подпишите договор. В противном случае можно столкнуться с тем, что сделка может оказаться признанной недействительной, если кто-либо из прежних владельцев все еще предъявляет права на это жилье. Также может выясниться, что квартира находится под арестом, быть в качестве залога или имущества для раздела через суд. Важно убедиться, что все жильцы, принимавшие участие в приватизации, выражают согласие по поводу продажи жилья и все выписаны до начала оформления сделки. Чтобы получить подтверждение полученной информации по квартире, нужно обратиться в ЕГРН и заказать там выписку.

Общее состояние жилья

Одним из основных достоинств вторичной недвижимости является возможность приобрести жилье в старом районе, который имеет свою развитую социальную и транспортную инфраструктуру. Кроме того, такие районы обычно не имеют плотной застройки многоэтажными домами.

Однако вторичная недвижимость имеет и существенный недостаток — это неизбежная необходимость делать ремонт. Многие продавцы вторички делают легкий косметический ремонт, чтобы замаскировать имеющиеся изъяны капитального ремонта, а именно: старые трубы, неисправную электропроводку, щели и неровности на стенах. Также важно осмотреть все квартиру на наличие грибка и плесени, особенно во влажных зонах — на кухне и ванной комнате. Помимо этого следует убедиться, что все перепланировки в квартире полностью законные. Необходимо сверить местоположение всех комнат и стен с тем, что указано в планах БТИ, чтобы найти подтверждение тому, что все внесенные изменения были одобрены. 

Стоимость жилья

Как правило, квадратные метры в новостройке стоят гораздо дешевле, в особенности если дело касается новостроек, которые находятся на стадии котлована. И стоимость на жилье растет по мере возведения жилого дома и наступления приемки Госкомиссией. Но приобретение жилья в строящемся жилом доме является весьма рискованным делом. В тоже время важно знать, что вторичной недвижимостью являются не только устаревшие хрущевки, но и новые жилые дома, которые уже сданы. Такие новые квартиры сразу же относят ко вторичной недвижимости, поскольку их невозможно приобрести по ДДУ либо по договору уступки.

Кроме того, в стоимость вторичного жилья будет входить и его общее состояние, а значит, нужно заблаговременно оценить, потребуется ремонт в такой квартире или нет.  Также нужно учитывать и расходы по коммунальным услугам. Большая часть новостроек имеет в квартирах установленные счетчики потребления электричества и воды, что помогает существенно сэкономить на коммунальных услугах. Что касается вторичного жилья, то здесь придется либо за свой счет устанавливать счетчики, либо платить за услуги ЖКХ более высокую плату. 

Однако приобретение вторичного жилья имеет другой положительный момент — на такие квартиры гораздо легче получить ипотечный кредит. Многие банки предлагают своим клиентам специальные программы по покупке вторичной жилой недвижимости, имеющие более низкую ставку, нежели ипотечные программы по приобретению квартир в новостройках.
 

Окружение

Если вы покупаете квартиру в новостройке, то нет никакой гарантии, что вам попадутся хорошие соседи. Однако если вы приобретаете жилье на вторичном рынке, то вы можете заблаговременно навести нужные справки. В таких делах не стоит полностью доверять мнению риелтора. Самым лучшим решением будет обратиться к жильцам соседней квартиры либо к старшему по подъезду. От своих возможных будущих соседей можно узнать не только историю интересующей вас квартиры, но и узнать о всех достоинствах и недостатках жилого дома, района в целом, стоимости коммунальных услуг, а также собственными глазами оценить общее состояние и безопасность подъезда и территории вокруг дома.

Вторичной недвижимостью являются не только устаревшие хрущевки, но и новые жилые дома, которые уже сданы.

Мошеннические схемы

При самостоятельной покупке вторичного жилья велика вероятность столкнуться с мошенниками. Как правило, мошенники предлагают квартиры по низкой стоимости. А значит, если вам предлагают жилье, имеющее цену ниже рыночной, то стоит перестраховаться и обратиться к специалистам, которые могут проверить этот вариант. 

Также стоит опасаться ситуаций, когда жилье продает не владелец, а человек с доверенностью от собственника. В такой ситуации необходимо узнать, как именно это доверенное лицо связано с собственником жилья, а также переговорить с нотариусом, который заверял доверенность на этого представителя. Если же собственник получил квартиру после решения суда, а не через договор купли-продажи, то нужно запросить у этого суда оригиналы документов и удостовериться, что сделка полностью законна. 
 

Договор купли-продажи

При заключении сделки необходимо подписать с продавцом договор. В случае если квартира имеет несколько владельцев, необходимо оформить договор у нотариуса. Если же квартира имеет лишь одного владельца, то нередко участники сделки берут за основу договора стандартный шаблон, взятый с просторов Интернета. Но не это не самое лучшее решение при заключении сделки с недвижимостью. 

Желательно иметь правильно составленный документ, составленный специалистом за отдельную плату, потому что в дальнейшем, если возникнут какие-либо споры после завершения сделки, суд будет опираться на ваш договор в решении вопросов. И если в договоре не будут указаны необходимые обязанности сторон данной сделки, то будет крайне трудно добиться справедливости. Поэтому лучше заранее обезопасить себя, обратившись к нотариусу, который может составить для вас индивидуальный договор и добавить в него требуемые правки, если потребуется, а также проведет проверку предоставленных документов от каждой из сторон сделки. Помимо этого, через юриста можно по согласованию сторон провести регистрацию в Росреестре перехода прав собственности на квартиру. 
 

Читайте также
Статьи

Основные минусы покупки жилья, приобретенного с помощью материнс…

Какие есть основные минусы у покупки квартир, приобретенных на средства материнского капитала? Какие в этом де…
Статьи

Делаем потолок выше: 8 визуальных приемов

Как сделать низкий потолок выше? Какие для этого существуют визуальные приемы?
Статьи

Кому грозит налог в 30% при продаже жилья?

В каком случае придется платить налог в 30%? Кем являются резиденты и нерезиденты?
Статьи

Аренда дачи: советы по подготовке

Как правильно подготовиться к аренде дачи? Что нужно сделать, прежде чем арендовать дачный участок?
Статьи

Проверка юридической чистоты квартиры

Как можно проверить юридическую чистоту интересующей квартиры? Что нужно учитывать до заключения сделки?
Статьи

Новые правила перевода жилых помещений в нежилые

Какими являются новые правила изменения статуса жилья? Как именно сейчас можно перевести жилое помещение в ста…