Статьи

Договор купли-продажи с юридической точки зрения

Предварительный договор подписывается в том случае, если обе стороны этой сделки пришли к общему соглашению о стоимости, сроках и способе расчета и хотят зафиксировать эти договоренности, чтобы тем самым подтвердить серьезность намерений. Впоследствии на основе предварительного договора и с сохранением тех же условий заключается уже основной договор.

Кроме того, важно, чтобы форма как основного, так и предварительного договора были полностью идентичны. Как правило, они составляются в письменной форме. И в случае, если основной договор будет заверен нотариусом, то и предварительный договор купли-продажи тоже должен быть нотариально заверен. В противном случае он не будет иметь силу.

В предварительном договоре должны быть прописаны условия, которые позволяют установить предмет и условия уже основного договора. Обычно в предварительно договоре прописывается и срок, за который обе стороны должны заключить основной договор. Однако если срок не указан, то основной договор должен быть заключен в течение одного года после подписания предварительного.

Все указанные в предварительном договоре обязательства перестают действовать в том случае, если основной договор не был заключен в установленный срок или если одна из сторон сделки не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи. И если одна из сторон, которая заключила предварительный договор, отказывается от заключения основного договора, то в течение 6 месяцев после неисполнения обязательства по заключению договора можно подать требование о понуждении к заключению основного договора. И все возникшие разногласия сторон по поводу условий основного договора решаются уже через суд. 
 

Основные нюансы предварительного договора

Предварительный договор представляет собой документ, который фиксирует намерение обоих участников сделки в будущем заключить основной договор, при этом он не может содержать в себе положения о передаче жилья в собственность. Поэтому предварительный договор не может предоставить переход права собственности. Главная задача такого документа — это создать гарантию того, что объект недвижимости будет передан конкретному человеку на конкретных условиях, за определенную сумму денег и в заранее оговоренный срок.

Важно, чтобы описание предмета договора полностью соответствовало описанию в основном договоре (включая адрес, кадастровый номер и иные характеристики). И в случае заключения основного договора после изменения предмета договора (в результате перепланировки либо изменения площади), в нем это тоже должно быть прописано. В любом случае, объект недвижимости должен полностью идентифицироваться.  

Одним из значимых пунктов предварительного договора является цена договора. И если в таком документе она не указана, то данный договор будет считаться незаключенным и не будет иметь каких-либо правовых последствий. 
 

Вопрос с задатком

В предварительном договоре также должен быть указан и способ обеспечения обязательств, который может быть представлен либо в виде обеспечительного платежа (который потом можно будет зачесть при оформлении основного договора в общую стоимость жилья или вернуть), либо в виде задатка (он, как правило, всегда зачитывается).   

Нередко задаток путают с такими понятиями, как залог либо аванс. Однако ни залог, ни аванс, не несут в себе обеспечительной функции. Аванс требуется возвращать, если стороны не стали исполнять обязательства, в счет которых был предоставлен аванс. Что касается залога, то он может обеспечивать лишь обязательства согласно основному договору либо прочие обязательства. Кроме того, задаток может быть не только в виде денег, но и в виде имущества, в отличие от задатка. 

И в случае, если основной договор не будет заключен из-за продавца, то он обязан будет вернуть задаток в двойном размере. Однако если сделка была сорвана по вине покупателя, то он лишается этого задатка.   

Также можно воспользоваться более мягким вариантом, а именно обеспечительным платежом. При этом обеспечительным платежом могут быть лишь денежные средства либо ценные бумаги, но никак не имущество (недвижимое или движимое). Кроме того, обеспечительный платеж после выполнения всех обязательств необходимо вернуть тому, кто этот платеж внес. Это главное отличие от задатка, который, в свою очередь, пойдет в счет оплаты общей суммы сделки.  

Помимо этого, обеспечительный платеж должен быть возвращен, если основной договор не был заключен из-за продавца либо если предварительный договор перестал действовать по причине истечения срока действия. Однако обеспечительный платеж не может быть возвращен, если заключение основного договора было сорвано из-за покупателя или в других случаях, прописанных в договоре.  
 

Работа через риелтора

Как правило, многие продавцы предпочитают получать задаток (либо обеспечительный платеж) через риелтора. Так же как и покупателям гораздо выгоднее передавать деньги через агента, поскольку потом их гораздо легче вернуть.

При этом нет необходимости в получении специальной доверенности, поскольку в агентском договоре прописывается, что риелтор не только будет заниматься заключение предварительного договора, но и получит от покупателя обеспечительный платеж. Таким образом, агентский договор представляет собой договор смешанного типа. При этом покупатель получает от риелтора сохранную расписку, а также кассовый чек. А все денежные средства, полученные от покупателя, будут храниться в агентстве недвижимости. Нередки случаи, когда обеспечительный платеж становится оплатой услуг риелтора. 

Заключение предварительного договора, так же как и основного, имеет множество других важных нюансов. Поэтому чтобы заключить сделку купли-продажи недвижимости без каких-либо проблем и осложнений, лучше всего доверить эту работу настоящим профессионалам, которые работают в компании ДОКТОР КЛЮЧ.