В случае, когда дольщик, купивший квартиру в еще строящемся здании напрямую у строительной компании, может на законных основаниях продать эту квартиру еще до окончания строительства. Для этого производится заключение сделки по переуступке прав, когда один дольщик меняется на нового дольщика.
На сегодняшний день продажа жилья по переуступке прав является частым явлением на рынке недвижимости. Однако такие сделки имеют свои особенности, о которых следует знать, если вы планируете купить квартиру таким способом.
Отсутствие права собственности
В такой ситуации жилого дома, в котором продается квартира, еще не существует, поскольку он все еще строится и при этом не имеет фактического адреса. Поэтому продавец не может оформить на продаваемую квартиру право собственности. Это можно осуществить лишь тогда, когда новостройка будет сдана в эксплуатацию. При этом есть так называемое право требования передачи жилья покупателю после окончания строительства, которое должно быть подтверждено договором долевого участия. Непосредственно это право и переходит к покупателю при заключении сделки по переуступке прав.
Более дешевое жилье
Нередко жилье по переуступке прав продается от лица оптовых инвесторов, выкупающих множество квартир единовременно с целью продать их по более высокой цене, когда строительство дома будет подходить к концу. Помимо этого в качестве продавцов таких квартир могут быть подрядчики, которые получили квартиры от самого застройщика в качестве оплаты за работу. И оптовые инвесторы, и подрядчики нацелены на удачную распродажу полученных квартир. Поэтому имеющиеся квартиры они, как правило, продают по цене, которая ниже цены застройщика на 10−15%.
Не всем застройщикам это выгодно
Все застройщики хотят получить как можно больше продаж квартир в новостройках. Они дают согласие на продажу квартир оптом инвесторам, однако при этом для них не выгодно, когда на рынке недвижимости появляется большое число квартир в их новостройках по сниженным ценам. Вследствие этого они нередко добавляют в договор долевого участия пункт о том, что для проведения сделки по переуступке прав необходимо получить согласие застройщика. Помимо этого указывается и размер комиссии, которая будет взиматься застройщиком за переуступку прав. Комиссия может быть представлена как в денежном, так и в процентном выражении.
Есть так называемое право требования передачи жилья покупателю после окончания строительства, которое должно быть подтверждено договором долевого участия. Непосредственно это право и переходит к покупателю при заключении сделки по переуступке прав.
Есть так называемое право требования передачи жилья покупателю после окончания строительства, которое должно быть подтверждено договором долевого участия. Непосредственно это право и переходит к покупателю при заключении сделки по переуступке прав.
Переуступка при наличии долга
Как правило, дольщик не может продать свое жилье через переуступку прав в случае, если он не расплатился со строительной компанией окончательно. Однако в отдельных случаях с согласия застройщика даже в такой ситуации можно заменить дольщика на другого. В таком случае обе стороны заключают договор уступки, по которому передаются как права по договору долевого участия, так и долг прежнего дольщика перед строительной компанией.
Проверка надежности застройщика
Поскольку сделка по переуступке прав совершается по квартире, которая еще достроена, следует провести проверку работы застройщика над интересующей новостройкой. Как правило, при наличии большого числа квартир, выставленных дольщиками на продажу, свидетельствует о том, что застройщик имеет серьезные проблемы. Так, если строительная компания много раз срывала сроки сдачи жилого дома, при этом ее еще не признали банкротом и она продолжает строительство, однако большая часть дольщиков уже старается как можно скорее освободиться от квартир, приобретенных у этого застройщика.
Оплата налога
Важно знать, что дольщик, который продает квартиру через переуступку прав, обязан уплатить налог с продажи недвижимого имущества. И в таком случае подоходный налог в размере 13% будет касаться лишь той суммы, которая составляет разницу между ценой квартиры по договору долевого участия и по переуступке прав.
Если же вам необходима в таком деле помощь экспертов, то вы можете обратиться к специалистам ДОКТОР КЛЮЧ, которые помогут вам купить квартиру в новостройке на самой выгодной цене.
