Когда покупатель решился на приобретение земельного участка под постройку дома, прежде всего ему нужно ответить на два основных вопроса: где купить участок под застройку и для чего он нужен. Вопрос «где» подразумевает прежде всего район местонахождения участка или хотя бы направление. На вопрос «зачем» стоит отвечать для того, чтобы определить, будут ли там жить на постоянной основе или временно, например, в качестве загородного дома для проживания в летний период.
Но на этом вопросы не заканчиваются, а скорее только начинаются. Зная на них ответы можно предупредить возможные неприятности и обеспечить комфортное длительное проживание на приобретенной земле.
У кого покупать землю
Существует три варианта покупки земли и каждый из них несет в себе определенные нюансы приобретения и риски.
Участок можно купить у физического лица. Часто земли приобретаются под застройку, но владелец по тем или иным обстоятельствам не пользуется ей по назначению и, в конечном итоге, перепродает. В таких сделках риски схожи с покупкой квартиры: поддельные или неполные документы; невыгодный договор, с ущемлением прав одной из сторон сделки; наличие скрытых собственников или наследников и так далее. Проблему решает ответственный подход в проверке документов и привлечение высококвалифицированных специалистов — риелторов и юристов.
Приобрести землю можно и у юридического лица, если покупать ее в организованном коттеджном поселке. Здесь тоже есть свои риски: можно нарваться на долгострой или недострой; заявленные при продаже преимущества могут быть не реализованы, например, обещания по организации инфраструктуры в поселке; по окончанию строительства возможно установление высоких тарифов на обслуживание. Высокие платежи — один из самых часто встречающихся неприятных моментов. Во время строительства собственники участков, как правило, не платят за обслуживание. А вот по его окончанию, вместе с затратами на ремонт, возникают дополнительные обязательные платежи, стоимость которых часто бывает неожиданно неприятной.
Также участок можно купить у государства, а точнее у муниципалитетов на торгах. Не самый популярный способ приобретения земли. Решаются на него только те, кто обладает определенными навыками участия в торгах. Иначе можно совершить очень невыгодную сделку. Кроме того, для такой покупки требуются свободные деньги, которые нужно будет внести в качестве залога.
Какая категория земли подходит для строительства дома
В случае, если вы покупаете участок в населенном пункте, то проблем с определением категории земли возникнуть не должно. Участки под индивидуальное жилищное строительство пользуются наибольшим спросом среди граждан и позволяют абсолютно законно владеть участком и проживать на нем, при этом имея постоянную регистрацию.
Основные правила застройки на участках ИЖС:
дом должен быть не выше трех этажей;
в нем должна проживать только одна семья;
дом не должен быть пристроен к другим жилым строениям;
постройка не должна занимать более 1,5 тысячи квадратных метров.
Более осторожно с определением категории земли стоит подходить, если вы решили приобрести участок за городом. Причиной тому служат изменения в законодательстве, появившиеся совсем недавно.
В 2019 году упразднили понятия дача и дачное общество. Есть только садовые и огороднические земельные участки.
Капитальный дом можно возвести только на землях для ведения садоводства. При этом обязательно потребуется получить разрешение на строительство, иначе потом дом могут снести.
Незнание особенностей различных категорий земли может привести к покупке участка, на котором строительство дома запрещено, что, соответственно, может привести к последующему сносу всех возведенных на участке строений.
Незнание особенностей различных категорий земли может привести к покупке участка, на котором строительство дома запрещено, что, соответственно, может привести к последующему сносу всех возведенных на участке строений.
Топография участка
Идеальный участок должен иметь следующие параметры: плоский, расположенный на возвышенности, прямоугольной формы с соотношением сторон 1:2, ориентация с востока на запад. Нужно признать, что участков, где встречаются все из вышеперечисленных параметров не существует, либо встречаются крайне редко. Поэтому нужно определиться, каким параметром вы готовы пожертвовать.
Но как бы вам не понравился участок, постарайтесь не покупать землю, которая подвержена затоплениям, либо расположена на обрыве.
Затоплениям, особенно в весенний и осенний период, подвержены участки вблизи рек и озер. Поэтому среди участков расположенных рядом с водоемами выбирайте тот, который находится выше. Также обратите внимание на уровень грунтовых вод. Если он выше двух метров, то придется внести корректировки в проекте дома, особенно, если вы планировали обустроить цокольный этаж или подвал. Гидроизоляция таких помещений при высоком уровне грунтовых вод обойдется в большую сумму денег, которую лучше потратить на участок с более подходящими под такой проект параметрами.
Еще одна опасность — расположение участку на обрыве. Здесь важно думать наперед. Сейчас, с дома на участке может открываться великолепный вид. А через какое-то время почва может провалиться и тогда построенный дом приобретет статус аварийного.
На что обратить внимание при покупке участка
Наличие коммуникаций
Перед покупкой стоит убедиться в наличии электричества, газа, водопровода, канализации, ливневых стоков. Это особенно важно, если вы приобретаете участок для частого или постоянного проживания. Но, если ряд коммуникаций отсутствует, не торопитесь отказываться, ведь это снижает стоимость участка. В таком случае необходимо убедиться в возможности подключения. Такой вариант может обойтись даже дешевле аналогичных, с полным наличием коммуникаций.
Инфраструктура
Важно продумать все до мелочей.
Транспортная доступность. Даже если в семье есть автомобиль, то стоит позаботиться о родственниках и друзьях, которые могут к вам приехать. Смогут ли они легко добраться до места, если у них нет автомобиля? Особенно актуально, если с ребенком иногда сидит бабушка.
При покупке загородного дома часто забывают поинтересоваться о том, где можно получить медицинскую помощь. Кто знает, когда может потребоваться помощь врача.
Изучите трафик на близлежащей трассе — за сколько вы сможете добраться до дома? Не забудьте, что в разное время года обстоятельства могут кардинально меняться. Если зимой можно добраться до места за 20 минут, то это еще не означает, что в летнее время вы не простоите в пробке 3 часа из-за наплыва дачников.
Для семей с детьми актуально будет не только проверить наличие школы поблизости, но и изучить варианты досуга для детей. Наверняка помимо школы будут нужны различные кружки: творческие кружки, спортивные секции, бассейн. Причем подумать об этом лучше заранее, даже если ребенок еще совсем маленький.
Граница участка
Будет лучше, если вы еще до покупки сравните границы потенциально вашего участка с границами соседних участков. За последние десятилетия в документах было столько путаницы, что до сих пор можно встретить земли, границы которых по документам пересекаются. Чтобы избежать последующих разбирательств, стоит заранее проверить наличие согласия от всех соседей о признании границ участка. Еще лучше, если границы действительно размечены на местности согласно документам.
Мусор
Ни один хозяин не обрадуется, если напротив его окон образуется мусорная свалка. Поэтому перед покупкой удостоверьтесь, что процесс вывоза и утилизации мусора налажен.
Еще одна неприятность, которая может быть замечена не сразу, — наличие свалки твердых мусорных отходов неподалеку. Не поленитесь проверить карту местности.
